Kira sözleşmelerinde her yıl uygulanacak artış oranı, kiracı ve kiraya veren arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Taraflar sözleşmede belirledikleri artış oranı üzerinde anlaşamadığında veya kira bedelinin günün rayiç değerlerine uygun olmadığı düşünüldüğünde, kira tespit davası gündeme gelir. Bu yazıda kira artışının yasal sınırları, kira tespit davasının şartları ve dava sürecine ilişkin genel bilgiler yer almaktadır.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanacak artış oranı, taraflarca sözleşmede serbestçe belirlenebilir; ancak belirlenen oran, geçerli dönem için açıklanan yıllık tüketici fiyat endeksindeki ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmaması halinde ise kira bedeli, yine aynı endeks sınırı çerçevesinde hakim tarafından kiracının durumu da gözetilerek belirlenir. Taraflarca sözleşmede yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, bu oran kanuni sınırı aşıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılabilir.

Kira Tespit Davası Nedir, Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün koşullarına ve rayiç değerlere uygun biçimde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, kiraya veren bu süre sonunda kira bedelinin serbestçe (yalnızca enflasyon sınırına bağlı olmaksızın, emsal kira bedelleri de gözetilerek) yeniden tespitini isteyebilir. Beş yıllık süre dolmadan önce açılan tespit davalarında ise bedel, yine tüketici fiyat endeksindeki artış sınırı çerçevesinde belirlenir. Dava, yeni kira döneminin başlamasından önce açılabileceği gibi, yeni dönem içinde de açılıp geçmişe etkili olarak sonuç doğurabilir; bu nedenle dava açma zamanlaması, talep edilecek bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler.

Dava Süreci ve Değerlendirilen Kriterler

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, kira bedelinin tespitinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın niteliğini, konumunu, büyüklüğünü ve kullanım amacını dikkate alır. Bu amaçla genellikle bilirkişi incelemesi yapılır; bilirkişi, çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırarak rapor hazırlar. Taraflar bu rapora itiraz edebilir ve gerektiğinde ek rapor veya yeniden inceleme talep edebilir. Mahkemenin tespit ettiği kira bedeli, kesinleşmesiyle birlikte dava tarihinden veya ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı, kira artış oranına nasıl itiraz edebilir?

Kiracı, kiraya verenin talep ettiği artış oranının yasal sınırı aştığını düşünüyorsa önce yazılı olarak itirazını bildirebilir; taraflar anlaşamazsa kiraya veren kira tespit davası açarak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Kiracı da açılan bu davada emsal kira bedellerine ilişkin itirazlarını ve delillerini mahkemeye sunabilir.

Beş yıllık süre dolmadan kira bedelinde sınırsız artış istenebilir mi?

Hayır, beş yıllık süre dolmadan talep edilecek artış, ilgili dönem için açıklanan tüketici fiyat endeksindeki ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Bu sınırı aşan bir artış talebi, kiracı tarafından kabul edilmediği sürece mahkeme kararı olmadan uygulanamaz.

Kira tespit davası açılması kiracının tahliyesine yol açar mı?

Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik bir davadır ve tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Tahliye, ancak kanunda öngörülen ayrı sebeplerin varlığı halinde ve bu sebeplere dayanılarak açılacak farklı bir dava türüyle söz konusu olabilir.