Tapu işlemleri, kira uyuşmazlıkları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve komşuluk hukukunda taşınmazınızla ilgili haklarınızı koruyan hukuki destek.
Bir taşınmazla ilgili sorunlar, çoğu zaman kişinin hayatının en büyük yatırımını doğrudan etkilediği için özellikle hassas bir alandır. Tapu kaydındaki bir hata, kiracı ile ev sahibi arasındaki bir anlaşmazlık ya da bir inşaat sözleşmesinin yerine getirilmemesi, uzun yıllar sürebilecek maddi ve duygusal sıkıntılara yol açabilir. Gayrimenkul hukuku dosyalarında amacımız, tapu sicilinden imar durumuna, kira sözleşmesinden inşaat sözleşmesine kadar sürecin her aşamasını titizlikle incelemek ve size en gerçekçi yol haritasını sunmaktır.
Hem bireysel mülk sahipleri hem de yatırımcılarla çalışıyor; alım-satım öncesi hukuki durum tespitinden, uyuşmazlık çıktıktan sonraki dava ve icra takibi süreçlerine kadar destek sağlıyoruz. Taşınmaz davalarının büyük kısmı tapu kayıtları, bilirkişi raporları ve teknik belgelerle yürütüldüğü için, dosyanın en başında doğru belgelerin bir araya getirilmesine özel önem veriyoruz. Tapu müdürlüğü, belediye imar birimi ve gerektiğinde bilirkişilerle koordineli çalışarak, dosyanızın teknik yönlerini de eksiksiz biçimde hazırlıyoruz; bu sayede hem dava sürecinde hem de icra takibi aşamasında güçlü bir pozisyonda olmanızı sağlıyoruz.
Tapu İşlemleri ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin işlemlerin büyük kısmı tapu sicili üzerinden yürür ve Türk Medeni Kanunu ile Tapu Kanunu'nda düzenlenir.
Tapu iptali ve tescili davaları
Hileli işlemler, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hatalı ölçüm veya miras paylaşımındaki eksiklikler gibi nedenlerle tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı hallerde, tapu iptali ve tescili davası açılabilir. Bu davalarda tapu kayıtlarının geçmişi, satış sözleşmeleri ve varsa bilirkişi incelemesiyle belirlenen değer tespiti büyük önem taşır; dava genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Önalım (şufa) hakkı
Türk Medeni Kanunu m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanır. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır; süresinde kullanılmayan önalım hakkı düşer.
Komşuluk hukuku ve taşkın yapı
Türk Medeni Kanunu m.683 ve devamı maddeler, bir taşınmazın sınırlarını aşan yapılaşma veya komşu taşınmaza yönelik rahatsız edici müdahaleler karşısında malike dava açma hakkı tanır; müdahalenin önlenmesi ve varsa zararın tazmini birlikte talep edilebilir. Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak alanların kullanımı ve yönetim planına aykırı uygulamalar da sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
Bir taşınmazın malikin rızası dışında kullanılması halinde, malik kullanım karşılığında ecrimisil talep edebilir; bu tazminatın miktarı taşınmazın emsal kira bedeli esas alınarak belirlenir ve son beş yıllık dönem için talep edilebilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan ortak taşınmazı tek başına kullanması da ecrimisil talebine konu olabilir.
Kira Sözleşmeleri ve İnşaat Uyuşmazlıkları
Kira ilişkisi, hem kiracı hem de ev sahibi için kanunla ayrıntılı biçimde güvence altına alınmıştır.
Kira tespiti ve tahliye davaları
Türk Borçlar Kanunu m.344, kira bedelinin artış oranını bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki değişim oranıyla sınırlar; taraflar bu konuda anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Kiracının tahliyesi ise kanunda sayılan sınırlı sebeplerle mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın ihtiyaç nedeniyle geri istenmesi, tahliye taahhüdü veya kira süresinin belirli şartlarda sona ermesi gibi. Her tahliye sebebi için ayrı usul kuralları ve süreler uygulanır; örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede konutun belirli bir süre bu amaçla kullanılması zorunludur, aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin işi süresinde ve projeye uygun tamamlamaması halinde arsa sahibi, sözleşmenin feshi, ayıplı ifadan doğan haklar veya gecikme nedeniyle tazminat gibi çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Bu sözleşmelerde tapuda yapılan ön kayıtlar (şerhler) ve teminat mekanizmaları, arsa sahibinin güvencesini önemli ölçüde etkiler; bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce müteahhidin mali durumu ve geçmiş projeleri hakkında araştırma yapılması önerilir.
Kat irtifakı ve yönetim planı
Kat Mülkiyeti Kanunu, paylı bir taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin nasıl yönetileceğini düzenler; yönetim planına aykırı kullanım, ortak gider paylaşımındaki uyuşmazlıklar ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali bu alanda sık görülen dava konularıdır. Yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmesiyle birlikte, sonradan taşınmazı edinen kişiler de bu plana bağlı hale gelir.
İpotek ve teminat işlemleri
Kredi kullanılarak yapılan taşınmaz alımlarında banka lehine tesis edilen ipoteğin kapsamı, borcun ödenmemesi halinde taşınmazın icra yoluyla satışına kadar uzanan sonuçlar doğurabilir. İpoteğin fekki, borcun kapatılmasının ardından gecikmeden gerçekleştirilmelidir; aksi halde taşınmazın devri veya yeniden kredilendirilmesi aşamasında gereksiz engellerle karşılaşılabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
Bir taşınmazın ileride devredilmesini taahhüt eden satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılmadıkça geçerli kabul edilmez; bu şekil şartına uyulmaması, alıcının ileride tapu iptali ve tescil davası açarak hakkını arayabilmesini güçleştirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne usulünce şerh edilmesi, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı da koruma altına alır ve satıcının taşınmazı başka birine devretmesini önemli ölçüde zorlaştırır.
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve kira artış oranlarının sınırlandırılması gibi konularda hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyan dengeleyici kurallar içerir; tahliye davaları genellikle kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin sona ermesi veya kiraya verenin kendisinin ya da yakınlarının gerçek ihtiyacı gibi kanunda sayılan özel sebeplere dayanır. Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklarda, taraflardan biri mevcut kira bedelinin günün koşullarına uygun olmadığını ileri sürerek kira tespit davası açabilir; bu davada yapılan bilirkişi incelemesi, bölgedeki emsal kira bedellerini ve taşınmazın genel özelliklerini esas alarak güncel ve rayiç bir değer belirler.
Taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanların önemi
Tapu kütüğüne konulan haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi veya kira şerhi gibi kayıtlar, taşınmazı sonradan edinecek kişiler için de bağlayıcıdır; bu nedenle bir taşınmazı almadan önce tapu kaydının güncel haliyle dikkatle ve bütünüyle incelenmesi, ileride doğabilecek olası hak kayıplarının önüne geçer. Şerhlerin kapsamının, önceliğinin ve süresinin doğru biçimde yorumlanması, özellikle yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında her zaman büyük önem taşır ve genellikle bir avukat desteği gerektirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptali davası ne kadar sürede açılmalıdır?
Tapu iptali davaları için kural olarak genel zamanaşımı süreleri uygulanmaz; ancak dayanılan sebebe göre (örneğin hile iddiasında öğrenmeden itibaren bir yıl gibi) özel süreler söz konusu olabilir. Davanın mümkün olan en kısa sürede açılması, hem delillerin tazeliğini korur hem de taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskini azaltır. Dosyanızın özelliklerine göre uygulanacak süreyi ilk görüşmede birlikte netleştiririz.
Ev sahibi kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?
Hayır; kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, kanundaki üst sınır aşılamaz. Taraflar artış oranında anlaşamazsa, güncel rayiç değeri tespit ettirmek üzere kira tespit davası açılabilir.
Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?
Öncelikle sözleşmede belirlenen teslim tarihine ve varsa gecikme cezası hükümlerine bakılmalıdır. Gecikme devam ediyorsa arsa sahibi, müteahhide ihtarname göndererek makul bir ek süre tanıyabilir; bu sürenin de geçmesi halinde sözleşmenin feshi ve zararın tazmini talep edilebilir. Dosyanın aşamasına göre inşaat seviyesinin tespiti amacıyla delil tespiti yaptırılması da sürecin ilerleyen aşamalarında önemli bir kanıt oluşturur.
Komşumun yaptığı inşaat benim arsama taşıyor, ne yapabilirim?
Türk Medeni Kanunu uyarınca taşkın yapının önlenmesi ve varsa tazminat talep edilebilir; bazı şartlarda (iyi niyetli taşkın yapı ve malikin süresinde itiraz etmemesi gibi) taşkın yapının kalmasına izin verilip bedelinin ödenmesi de gündeme gelebilir. Hangi yolun izleneceği, taşkınlığın büyüklüğüne, iyi niyete ve itirazın zamanında yapılıp yapılmadığına göre değişir; bu nedenle durumu fark eder etmez hızlı hareket etmek önemlidir.